Nekilnojamo turto rinkos pokyčių stebėjimo sistema
- Post by: Valentas
- 2022-12-15
- Comments off
Rinkos tendencijų vertinimo centas vykdė Europos sąjungos finansuojamą projektą Inostart, kurio metu realizavo Nekilnojamo turto ekspertinės vertinimo sistemos prototipą. Realizuotas prototipas leidžia analizuoti nekilnojamo turto kainų pokyčius atsižvelgiant į ekonominę, socialinę bei finansinę Lietuvos situaciją ilguoju laikotarpiu. Vertinimo sistema skirta išvystyti pagalbinį įrankį skirtą gerinti įvairius investicinius klausimus tiek privačioms, tiek valstybinėms įmonėms. Nors šiuo metu sistema yra realizuota būsto vertinimui, ji gali būti praplečiama ir kitoms turto rūšims analizuoti, kaip kilnojamas turtas ar verslas. Dabartinė sistema padengia pagrindinius du funkcionalumus:
- Rinkos tendencijų stebėjimas. Siekiant pagerinti sprendimo priėmimą sprendžiant dėl investicinių projektų svarbu žinoti ne tik esamą rinkos situaciją, bet ir galimus pokyčius susijusius su analizuojamu projektu. Dėl šios priežasties yra atliekamos ekonominių, socialinių ir finansinių rodiklių ilgalaikės prognozės, tiek regioniniu, tiek šalies lygmeniu.
Remiantis šiomis prognozėmis yra galimybė atlikti ir konkrečių turto rūšių kainų pokyčių prognozavimą, (šiuo metu tai apima butų rinką). - Specifinio turto analizė. Vertinant specifinį turtą yra suteikiama galimybė gauti palyginimą su istoriniais pardavimais, kurie leidžia greitai palyginti vertinamo objekto vertę su rinkos verte. Sistema leidžia atlikti ir ilgalaikes vertinamo objekto vertės prognozes, bei išgauti pataisos koeficientus, netgi tuomet kai tarp palyginamųjų sandorių skiriasi daugiau negu 2 faktoriai.
Pati sistema yra daugiafunkcinė ir sukurti algoritmai, kaip pavyzdžiui nekilnojamojo turto srityje, kas būtų aktualu vertinimo veiklai, leidžia apskaičiuoti ir pateikti:
- retrospektyvinį, esamą ir prognozuojamą vidutinį nekilnojamojo turto kainų lygį ne tik didžiuosiuose miestuose, tačiau ir visose Lietuvos savivaldybėse;
- pateikti panašių kainų lygio savivaldybių imtį;
- suteikia galimybę apskaičiuoti kainų pataisų dydžius laiko, statybos metų, vietovės atžvilgiu;
Taikymo atvejai
Rinkos stebėjimo skiltyje pateikiama galimybė susipažinti su sistemos funkcionalumu. Yra realizuota ir programavimo prieiga (angl. application programming interface), kuri leidžia sistemos funkcionalumą integruoti į jau egzistuojančius ar naujus sprendimus atsižvelgiant į specifinį poreikį.
Specifinio turto ilgalaikės kainos prognozės
Pasinaudojant dirbtinio intelekto algoritmu galima atlikto specifinio turto ilgalaikes kainos prognozes. Sukurtoje vartotojo sąsajoje, ar pasinaudojant programavimo prieiga, reikia pateikti objekto adresą bei jo technines charakteristikas (pvz. plotas, kambarių sk. ir kt.). Šis funkcionalumas leidžia išgauti kainos pokyčius ilguoju laikotarpiu, kas gali padėti priimti optimalios sprendimus valdant riziką, plajuont investicijas ar pan.
Vartotojai norintys palyginti specifinį nekilnojamo turto objektą su rinkos situacija gali automatizuotai gauti panašių sandorių informaciją. Vartotojai naudojantys savo įmonės duomenis gali matyti detalę informaciją, o ne tik apibendrintą. Šis funkcionalumas galėti padėti ir vertintojams objektyviau pasirinkti palyginamuosius. Aktyviose rinkose palyginamųjų rekomendavimas atliekamas atsižvelgiant į nekilnojamo turto lokaciją bei technines charakteristikas. Neaktyviose vietovėse yra atsižvelgiame į vietos ekonominį išsivystymo lygmenį.
Sistema leidžia palyginti du nekilnojamo turto objektus ir kiekybiškai įvertinti kiekvieno kintamojo skirtumą. Tokiu būdu yra išgaunami pataisos koeficientai, kurie gali padėti vertintojams ar kitiems vartotojams suprasti rinkos tendencijas, bei kainos skirtumo priežastis. Įprastai pataisos koeficientų išgavimas galimas tuomet, kai lyginamieji yra praktiškai identiški. Taip yra dėl to, kad Ttadiciniai statistiniai metodai nėra tinkami išgauti pataisos koeficientus kada tarp palyginamųjų yra kelių kintamųjų skirtumas. Tačiau, egzistuoja dirbtinio intelekto algoritmų paaiškinamumo prieigos, kurios leidžia išgauti pataisos koeficientus net tuomet, kai skiriasi daugiau negu 2 faktoriai.
Dabartiniame algoritme yra integruota virš 60 ekonominių, socialinių, bei finansinių rodiklių. Kiekvieno rodiklio įtakos identifikavimas gali būti imlus laikui, todėl koeficientai yra apibendrinami į 4 pagrindines grupes: ploto, techninių charakteristikų, vietovės bei laiko pataisas.
Finansinių rodiklių pokyčio įtaka
Pataisos koeficientai yra skirti individualios užklausos lyginimui, tačiau galimas ir globalus modelio vertinimas, kuris leidžia identifikuoti atskirų rodiklių vidutinę įtaką kainos pokyčiams. Šis funkcionalumas galėtų būti panaudotas siekiant išgauti atitinkamų kintamųjų įtakos ribas nekilnojamo turto kainai. Kaip pavyzdžiui, tarp bankinių palūkanų (euribor) įtaką, energetinio efektyvumo klasės įtaką ir kt. Pavyzdyje yra pateikiama įsigyto ploto įtaka, kuri patvirtina bendrajį suvokimą – kuo įsigytas plotas didesnis, tuo kaina už kvadratinį metrą yra mažesnė.
